Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

İzmir’de Miras ve Hisseli Taşınmazlar

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, çoğu zaman hukuki ve fiili sorunları beraberinde getirir. Özellikle miras yoluyla kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda; paydaşlar arasında kullanım, satış, kira geliri veya masraflar konusunda anlaşmazlık yaşanması oldukça yaygındır. Bu tür durumlarda, ortaklığın mevcut haliyle devam etmesi çoğu zaman mümkün olmaz.

İşte bu noktada ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu, paydaşlar arasındaki bu kilitlenmiş durumu hukuki olarak sona erdiren en temel yoldur. Bu dava sayesinde ortak mülkiyet ilişkisi ortadan kaldırılır ve her paydaşın hakkı bireysel hale getirilir.

Bu yazıda; ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğu, hangi şartlarda açılabileceği, İzmir’de uygulamada karşılaşılan özel durumlar, dava sürecinin nasıl ilerlediği ve en sık yaşanan sorunların nasıl çözüldüğü ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin bu ortaklığı mahkeme kararıyla sona erdirmesini sağlayan davadır. Uygulamada bu dava, özellikle taşınmazlar açısından gündeme gelir.

Bu dava iki tür mülkiyet ilişkisi için açılabilir:

• Paylı mülkiyet: Her paydaşın tapuda belirli bir pay oranı vardır.
• Elbirliği mülkiyeti: Genellikle miras yoluyla oluşur; pay oranları belirli değildir ve birlikte tasarruf esastır.

İzmir’de en sık karşılaşılan izale-i şuyu dosyaları; miras kalan daireler, hisseli arsalar ve kardeşler arasında paylaşılamayan taşınmazlar üzerinden açılmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?

Bu dava genellikle şu durumlarda açılır:

• Miras kalan bir taşınmazın satışı konusunda anlaşma sağlanamaması
• Hissedarların bir kısmının taşınmazı kullanıp diğerlerinin faydalanamaması
• Kira gelirinin paylaşılmaması
• Ortak arsa üzerinde yapılacak işlem (satış, inşaat vb.) konusunda uzlaşma olmaması
• Paydaşlardan birinin ortaklıktan çıkmak istemesi

Önemli bir nokta şudur:
Paydaşlardan sadece birinin istemesi, çoğu durumda dava açılması için yeterlidir. Diğer paydaşların “ben satmak istemiyorum” demesi, ortaklığın sonsuza kadar sürmesini sağlamaz.

Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?

Bu davayı:

• Paylı mülkiyette her bir hissedar,
• Miras ortaklığında her bir mirasçı

tek başına açabilir.

Davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. İzmir’de özellikle geniş mirasçı gruplarında, vefat eden hissedarların mirasçılarının da dosyaya eklenmesi süreci uzatabilmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin taşınmaz Karşıyaka’da ise Karşıyaka Asliye Hukuk Mahkemesi, Bornova’da ise Bornova Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme, ortaklığın nasıl giderileceğine karar verirken öncelikle aynen taksim imkanını değerlendirir.

Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma)

Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse, her paydaşa ayrı bir bölüm verilerek ortaklık sona erdirilebilir. Ancak bu yöntemin uygulanabilmesi için:

• İmar mevzuatına uygunluk,
• Ekonomik değer kaybı yaratmaması,
• Pay oranlarına uygun bir bölüşüm yapılabilmesi

gerekir.

İzmir’de şehir merkezindeki daireler açısından aynen taksim genellikle mümkün değildir. Buna karşılık geniş arsalar veya tarım arazilerinde bu ihtimal değerlendirilebilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse, mahkeme taşınmazın satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen bedel, paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

Bu satış çoğu zaman açık artırma yoluyla yapılır ve paydaşlar da ihaleye katılabilir.

Keşif ve Bilirkişi Süreci

Ortaklığın giderilmesi davalarının en kritik aşamalarından biri bilirkişi incelemesidir. Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi:

• Taşınmazın niteliğini,
• Bölünebilir olup olmadığını,
• Değerini,
• Satış halinde muhtemel bedeli

tespit eder.

İzmir gibi gayrimenkul değerlerinin bölgeden bölgeye ciddi farklılık gösterdiği şehirlerde, bilirkişi raporuna karşı yapılan itirazlar davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi; dosyanın kapsamına göre değişir. Süreyi etkileyen başlıca faktörler şunlardır:

• Paydaş sayısı
• Tebligatların zamanında yapılması
• Bilirkişi ve keşif süreçleri
• Tarafların itirazları
• Satış aşamasının tamamlanması

Basit dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilirken, çok paydaşlı miras dosyaları daha uzun sürebilir.

Masraflar ve Giderler

Ortaklığın giderilmesi davasında;

• Harçlar
• Tebligat giderleri
• Bilirkişi ve keşif ücretleri
• Satış masrafları

gibi kalemler bulunur. Masraflar taşınmazın değerine ve dosyanın seyrine göre değişkenlik gösterir.

Ortak Taşınmazda Oturan Hissedar Sorunu

Sık karşılaşılan bir durum da şudur:
Paydaşlardan biri taşınmazı fiilen kullanırken diğerleri yararlanamaz.

Bu durumda, kullanımın niteliğine göre kullanım bedeli veya ecrimisil talepleri gündeme gelebilir. Ancak bu talepler her olayda otomatik olarak doğmaz; somut koşullar dikkate alınır.

Dava Açmadan Önce Uzlaşma Mümkün mü?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davası kesin çözümdür; ancak çoğu zaman en masraflı yoldur. Bu nedenle:

• Pay devri
• Ortak satış
• Aile içi anlaşma
• Arsa için kat karşılığı çözüm

gibi alternatifler dava öncesinde değerlendirilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle İzmir’de miras kalan veya hisseli taşınmazlarda yaşanan uyuşmazlıkları sona erdiren en etkili hukuki mekanizmalardan biridir. Ancak bu dava, doğru hazırlık yapılmadığında uzun sürebilen ve maliyetli bir sürece dönüşebilir.

Bu nedenle sürecin başından itibaren hukuki zeminin doğru kurulması, hem zaman kaybını hem de hak kayıplarını önleyecektir.

Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını tek hissedar açabilir mi?
Evet. Paydaşlardan birinin talebi, çoğu durumda davanın açılması için yeterlidir.

Tüm hissedarların davaya katılması gerekir mi?
Evet. Ortaklığın giderilmesi davalarında tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur.

Mahkeme her zaman satış kararı mı verir?
Hayır. Taşınmazın bölünmesi mümkünse aynen taksim yoluna gidilebilir. Bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir.

Satış yapılırsa paydaşlar ihaleye girebilir mi?
Evet. Paydaşlar, satış aşamasında ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir.

Ortak evde oturan hissedardan kira istenebilir mi?
Her durumda otomatik olarak kira talep edilemez. Ancak kullanım şekline ve somut duruma göre ecrimisil veya kullanım bedeli gündeme gelebilir.

Miras kalan ev için izale-i şuyu davası açılabilir mi?
Evet. Miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetinde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Dava açılmadan önce anlaşma sağlanabilir mi?
Evet. Pay devri, ortak satış veya taraflar arasında yapılacak yazılı anlaşmalar dava açılmadan da çözüm sağlayabilir.

Dava ne kadar sürede sonuçlanır?
Süre; paydaş sayısına, bilirkişi incelemelerine ve satış sürecine göre değişir. Her dosya kendi şartlarında değerlendirilir.